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Los graves daños inherentes a la guerra sufridos por la edificación urbana, exigen la facilidad de los medios necesarios a la obra urgente de su reparación. Uno de los más adecuados es sin duda, el de abrir un cauce jurídico a la libertad contractual estimulando, de ese modo, las operaciones conducentes a la adquisición y gravamen de pisos o departamentos independientes de un edificio.

Y aun cuando nuestra legislación Civil e Hipotecaria no opone obstáculos insuperables, conviene, sin embargo, atender a las nuevas necesidades jurídicas que la realidad ofrece, distinguiendo el caso general de la copropiedad o comunidad de bienes sobre un edificio, perfectamente regulada en las prescripciones del Código, de la llamada «propiedad horizontal», caso típico de propiedad privada singular, unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes.

Ello exige algunas reformas y adiciones en la Legislación Civil e Hipotecaria, contenidas en la presente Ley.

En su consecuencia,

DISPONGO:

Artículo primero.

El artículo trescientos noventa y seis del Código Civil, quedará redactado como sigue:

«Si los diferentes pisos de un edificio o las partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, perteneciesen a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, fundaciones, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc.

Las partes en copropiedad no son, en ningún caso, susceptibles de división y, salvo pacto, se presumen iguales.

Los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de su parte privativa, y esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría de los acuerdos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con la parte determinada privativa de la que es anejo inseparable.

Si el propietario de un piso o parte de el, susceptible de aprovechamiento independiente, tratare de venderlo, deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios en el edificio, los cuales tendrán, respecto de extraños, preferencia para su adquisición, si dentro de los diez días siguientes al de la notificación formal del aviso, comunicasen al vendedor su voluntad de adquirir.

En caso de concurrencia con ofertas distintas, la venta se efectuará con el que haya ofrecido mayor precio, y si aquéllas fuesen iguales, será preferido el propietario del piso o parte de piso horizontalmente inmediato al objeto de la venta. En identidad de condiciones, será potestativo del vendedor realizar la venta con cualquiera de los oferentes.

Ningún propietario podrá variar, esencialmente el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros interesados.»

Artículo segundo.

El párrafo primero del número tercero del artículo octavo de la Ley Hipotecaria, quedará redactado en la siguiente forma:

«Tercero.—Toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.

Sin embargo, aparte de la inscripción anterior se podrá inscribir, como fincas independientes, los diferentes pisos o partes de piso susceptibles de aprovechamiento exclusivo de un edificio ya construido o cuya construcción esté comenzada o meramente proyectada, cuando pertenezcan o hayan de pertenecer separadamente en dominio pleno o menos pleno, a personas distintas, pero haciéndose siempre constar, en dichas inscripciones, el condominio que como anejo inseparable corresponde a cada titular de aquéllos sobre los elementos comunes del edificio, señalados en el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil. La enajenación, gravamen o embargo de dicho condominio sólo podrá tener lugar conjuntamente con el dominio del piso o parte independiente de él, a que se refiere la inscripción.»

Artículo tercero.

Al artículo ciento siete de la Ley Hipotecaria se adicionará el siguiente enunciado final:

«11.—Los edificios y los pisos o partes determinadas de ellos, susceptibles de aprovechamiento independiente, cuya construcción esté terminada, comenzada o meramente proyectada, siempre que el constituyente de la hipoteca tenga ya adquiridos debidamente sus derechos sobre el solar o sobre el elemento edificable resultante; alcanzando, en su caso, la hipoteca, a la copropiedad aneja o inseparable sobre las partes comunes del edificio, expresadas en el párrafo primero del artículo trescientos noventa y seis de Código Civil.»

Así lo dispongo por la presente Ley, dada en Madrid a veintiséis de octubre de mil novecientos treinta y nueve.—Año de la Victoria.

FRANCISCO FRANCO