Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

LA REGULACION DEL PROCEDIMIENTO DE VALORACION CATASTRAL VENIA ESTABLECIDA EN LAS ORDENES DE 22 DE SEPTIEMBRE DE 1982 Y 3 DE JULIO DE 1986 Y EN LAS ORDENES DE 13 DE JUNIO DE 1983 Y 6 DE ABRIL DE 1988 SOBRE CUADRO-MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES.

DE LA EXPERIENCIA ADQUIRIDA EN LA APLICACION DE DICHAS NORMAS SE HA COMPROBADO SU EFICACIA TANTO EN LO REFERENTE A LA FIJACION DE VALORES CATASTRALES COMO EN LA COORDINACION DE LOS MISMOS. NO OBSTANTE SE HACE NECESARIO MODIFICAR LA NORMATIVA DE VALORACION HASTA AHORA VIGENTE PARA ADECUAR LA MISMA A LA NUEVA REGULACION CONSTITUIDA POR LA LEY 39/1988, DE 28 DE DICIEMBRE, REGULADORA DE LAS HACIENDAS LOCALES, ASI COMO PARA ATENDER A LA DINAMICA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO.

POR OTRA PARTE RESULTA CONVENIENTE RECOGER EN UN UNICO TEXTO TODA LA NORMATIVA RELATIVA AL PROCEDIMIENTO TECNICO DE VALORACION CATASTRAL Y AL CUADRO-MARCO DE VALORES.

EN ESTA NUEVA REGULACION, QUE DEBE CONFIGURARSE COMO UNA NORMACION DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE ELABORACION DE LAS PONENCIAS DE VALORES, DIRIGIDA ESENCIALMENTE A LOS ORGANOS A LOS QUE LA PROPIA LEY ATRIBUYE TAL FUNCION, SE ARTICULA SOBRE UN INSTRUMENTO DE TRABAJO, EL MODULO M, QUE SE FIJARA ANUALMENTE A PARTIR DE LA VARIACION EXPERIMENTADA POR LAS COORDENADAS ECONOMICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO URBANO. ELLO VA A PERMITIR LA ADECUACION CORRELATIVA DE LOS MODULOS DE VALORES, DE FORMA QUE POSIBILITE UNA DETERMINACION O MODIFICACION DE VALORES CATASTRALES, CUANDO ELLO RESULTE ACONSEJABLE O SEA EXIGIBLE DE ACUERDO CON LAS PREVISIONES CONTENIDAS EN LA LEY 39/1988, DOTADA DE LA MAXIMA FIDELIDAD A LAS EXIGENCIAS LEGALES DE REFERENCIA AL VALOR DE MERCADO.

DEBE QUEDAR CLARO, SIN EMBARGO, QUE LAS VARIACIONES QUE PUEDAN PRACTICARSE SOBRE EL MODULO M NO VAN A INCIDIR SOBRE TODOS LOS VALORES CATASTRALES, LO QUE NO RESULTARIA POSIBLE POR LA INSUFICIENCIA DE LA PRESENTE NORMA PARA ELLO, SINO SOLO SOBRE LOS MODULOS DE VALORES PRECISOS PARA LA ELABORACION DE LAS PONENCIAS DE VALORES, QUE SE LLEVARA A CABO CUANDO SE PRODUZCAN LOS SUPUESTOS DE HECHO QUE SE ENCUENTRAN PREVISTOS EN LOS ARTICULOS 70 Y 71 DE LA CITADA LEY.

FINALMENTE SE ESTABLECE UNA METODOLOGIA DE VALORACION QUE SE CENTRA EN LA OBTENCION DEL VALOR DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL Y EN LA ATRIBUCION A LAS CONSTRUCCIONES DE SU VALOR DE REPOSICION, REFIRIENDO UNO Y OTRO AL MERCADO.

EN CONSECUENCIA, PREVIO ESTUDIO DE LA COMISION SUPERIOR DE COORDINACION INMOBILIARIA DE URBANA Y A PROPUESTA DE LA DIRECCION GENERAL DEL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA,

ESTE MINISTERIO HA TENIDO A BIEN DISPONER:

PRIMERO. SE APRUEBAN LAS NORMAS TECNICAS DE VALORACION Y EL CUADRO-MARCO DE VALORES DE SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES, PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA, QUE FIGURAN COMO ANEXO A LA PRESENTE ORDEN, Y EN SU DISPOSICION FINAL PRIMERA.

SEGUNDO. EL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA POR CONDUCTO DE SU PRESIDENTE APROBARA ANUALMENTE, A PROPUESTA DEBIDAMENTE JUSTIFICADA DEL DIRECTOR GENERAL Y OIDO EL CONSEJO SUPERIOR DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA, UN MODULO DE VALOR (M) QUE SERVIRA DE BASE A LOS DEL SUELO Y CONSTRUCCION EN LOS TERMINOS PREVISTOS EN LA NORMA 16 DE LAS NORMAS TECNICAS DE VALORACION Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA Y CUYA INCIDENCIA EN LOS VALORES CATASTRALES SE PRODUCIRA EN LOS SUPUESTOS PREVISTOS EN LOS ARTICULOS 70 Y 71 DE LA LEY 39/1988, REGULADORA DE LAS HACIENDAS LOCALES.

EL MODULO M, ASI FIJADO, RECOGERA LAS VARIACIONES EXPERIMENTADAS EN EL PERIODO DE TIEMPO INDICADO, EN EL VALOR DE MERCADO DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA, DE ACUERDO CON LOS ANALISIS DE MERCADO QUE AL EFECTO SE REALICEN.

TERCERO.

EN EL CASO DE INMUEBLES QUE EXCEDAN DEL AMBITO TERRITORIAL DE UN MUNICIPIO O CUYAS CARACTERISTICAS ESPECIALES IMPIDAN SU VALORACION, DE ACUERDO CON EL PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO CON CARACTER GENERAL EN LAS NORMAS TECNICAS INCLUIDAS EN EL ANEXO A LA PRESENTE ORDEN, SE INDIVIDUALIZARA EN LA PONENCIA DE VALORES EL PROCEDIMIENTO ESPECIFICO PARA SU VALORACION, CONCRETANDOSE LOS INMUEBLES A LOS QUE DICHO PROCEDIMIENTO SERA DE APLICACION.

DISPOSICION DEROGATORIA

QUEDAN DEROGADAS LAS ORDENES DE 22 DE SEPTIEMBRE DE 1982, 13 DE JUNIO DE 1983, 31 DE JULIO DE 1985, 3 DE JULIO DE 1986 Y 6 DE ABRIL DE 1988, Y CUANTAS DISPOSICIONES DE IGUAL O INFERIOR RANGO SE OPONGAN A LO DISPUESTO EN LA PRESENTE ORDEN.

DISPOSICIONES FINALES

PRIMERA. PARA EL AÑO 1990, EL MODULO DE VALOR (M) AL QUE SE HACE REFERENCIA EN EL ARTICULO SEGUNDO DE LA PRESENTE ORDEN SE FIJA EN 72.000 PESETAS/M

EN FUNCION DE LA DINAMICA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO Y TENIENDO EN CUENTA QUE LOS COSTES Y BENEFICIOS VARIAN CON LOS DISTINTOS TIPOS DE PROMOCION, SE ESTABLECE UNA OSCILACION PARA EL FACTOR DE LOCALIZACION DEL SUELO, DE 2,80 A 0,18 Y UNA OSCILACION PARA EL FACTOR DE LOCALIZACION DE LA CONSTRUCCION, DE 1,30 A 0,80, DEFINIDOS AMBOS EN LA NORMA 16 DEL ANEXO A LA PRESENTE ORDEN, QUE DAN COMO RESULTADO LOS SIGUIENTES VALORES:

VALORES DE REPERCUSION DE SUELO:

MBR1=42.300 PESETAS/M 2

MBR2=30.200 PESETAS/M 2

MBR3=21.900 PESETAS/M 2

MBR4=15.100 PESETAS/M 2

MBR5= 8.300 PESETAS/M 2

MBR6= 5.000 PESETAS/M 2

MBR7= 2.700 PESETAS/M 2

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

MBC1=46.800 PESETAS/M 2

MBC2=43.200 PESETAS/M 2

MBC3=39.600 PESETAS/M 2

MBC4=36.000 PESETAS/M 2

MBC5=34.200 PESETAS/M 2

MBC6=32.400 PESETAS/M 2

MBC7=28.800 PESETAS/M 2

SEGUNDA. LA PRESENTE ORDEN ENTRARA EN VIGOR EL DIA 1 DE ENERO DE 1990.

MADRID, 28 DE DICIEMBRE DE 1989.

SOLCHAGA CATALAN

EXCMO. SR. SECRETARIO DE ESTADO DE HACIENDA E ILMOS. SRES.

SECRETARIO GENERAL DE HACIENDA, DIRECTOR GENERAL DEL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA Y DIRECTOR GENERAL DE COORDINACION CON LAS HACIENDAS TERRITORIALES.

ANEXO

NORMAS TECNICAS DE VALORACION Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES, PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

CAPITULO PRIMERO

AMBITO DE APLICACION Y DEFINICIONES

NORMA 1. AMBITO DE APLICACION. LAS PRESENTES NORMAS SERAN DE APLICACION PARA CALCULAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA, CUYOS DATOS Y DESCRIPCIONES CONSTITUYEN EL CATASTRO INMOBILIARIO URBANO.

NORMA 2. DEFINICIONES. 1. A LOS EFECTOS DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA EL VALOR CATASTRAL ES EL INCLUIDO EN EL CATASTRO INMOBILIARIO URBANO.

2. SE DENOMINA NORMAS TECNICAS PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES DE NATURALEZA URBANA, AL CONJUNTO DE CONCEPTOS, REGLAS Y DIRECTRICES QUE HAN DE REGIR PARA LA VALORACION DE DICHOS BIENES Y QUE SE ESTABLECEN POR LA PRESENTE ORDEN.

3. SE DENOMINA CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES AL CONJUNTO DE REGLAS, CRITERIOS Y VALORES BASICOS QUE PERMITEN CALCULAR LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES EN ACTUACIONES VALORATIVAS MASIVAS, GARANTIZAN UNA ADECUADA COORDINACION DE LOS MISMOS Y HACEN POSIBLE SU OBTENCION POR MEDIOS INFORMATICOS.

CAPITULO II

NORMAS TECNICAS DE VALORACION PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

NORMA 3. METODOLOGIA GENERAL. 1. PARA EL CALCULO DEL VALOR CATASTRAL SE TOMARA COMO REFERENCIA EL VALOR DE MERCADO, SIN QUE, EN NINGUN CASO, PUEDA EXCEDER DE ESTE. DICHO CALCULO SE REALIZARA DE ACUERDO CON LO PRECEPTUADO EN LAS PRESENTES NORMAS TECNICAS.

2. EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES DE NATURALEZA URBANA ESTARA INTEGRADO POR EL VALOR DEL SUELO Y EL DE LAS CONSTRUCCIONES, SI LAS HUBIERE.

NORMA 4.

SUELO. A LOS EFECTOS DE SU CALIFICACION COMO BIENES INMUEBLES URBANOS Y SU CONSIGUIENTE INCLUSION EN EL CATASTRO INMOBILIARIO URBANO, TENDRAN LA CONSIDERACION DE SUELO:

A) EL SUELO URBANO, EL SUSCEPTIBLE DE URBANIZACION, EL URBANIZABLE PROGRAMADO Y EL URBANIZABLE NO PROGRAMADO DESDE EL MOMENTO EN QUE SE APRUEBE UN PROGRAMA DE ACTUACION URBANISTICA, TODO ELLO DE ACUERDO CON LAS DEFINICIONES COMPRENDIDAS EN LA LEGISLACION URBANISTICA VIGENTE.

B) LOS QUE NO ESTANDO INCLUIDOS EN EL APARTADO ANTERIOR, DISPONGAN DE VIAS PAVIMENTADAS O ENCINTADO DE ACERAS Y CUENTEN ADEMAS CON ALCANTARILLADO, SUMINISTRO DE AGUA, SUMINISTRO DE ENERGIA ELECTRICA Y ALUMBRADO PUBLICO.

C) LOS OCUPADOS POR CONSTRUCCIONES DE NATURALEZA URBANA DEFINIDAS EN LA NORMA SIGUIENTE.

D) LOS QUE SE FRACCIONEN EN CONTRA DE LA LEGISLACION AGRARIA VIGENTE, SIEMPRE QUE TAL FRACCIONAMIENTO DESVIRTUE SU USO AGRARIO Y SIN QUE ELLO REPRESENTE ALTERACION ALGUNA DE LA NATURALEZA RUSTICA DE LOS MISMOS A OTROS EFECTOS DISTINTOS DE LOS CATASTRALES.

NORMA 5.

CONSTRUCCIONES. A LOS MISMOS EFECTOS DE LA NORMA PRECEDENTE TENDRAN LA CONSIDERACION DE CONSTRUCCIONES:

A) LOS EDIFICIOS, SEAN CUALESQUIERA LOS ELEMENTOS DE QUE ESTEN CONSTRUIDOS, LOS LUGARES EN QUE SE HALLEN EMPLAZADOS, LA CLASE DE SUELO EN QUE HAYAN SIDO LEVANTADOS Y EL USO A QUE SE DESTINEN, INCLUSO CUANDO POR LA FORMA DE SU CONSTRUCCION SEAN PERFECTAMENTE TRANSPORTABLES Y AUN CUANDO EL TERRENO SOBRE EL QUE SE HALLEN SITUADOS NO PERTENEZCA AL DUEÑO DE LA CONSTRUCCION.

B) LAS INSTALACIONES COMERCIALES O INDUSTRIALES, TALES COMO DIQUES, TANQUES, CARGADEROS, ETC., QUE SEAN ASIMILABLES AL CONCEPTO DE EDIFICIO, Y NO AL DE MAQUINAS, APARATOS O ARTEFACTOS.

C) LAS OBRAS DE URBANIZACION Y DE MEJORA, COMO LAS EXPLANACIONES Y LAS QUE SE REALICEN PARA EL USO DE LOS ESPACIOS DESCUBIERTOS, CONSIDERANDOSE COMO TALES LOS RECINTOS DESTINADOS A MERCADOS, LOS DEPOSITOS AL AIRE LIBRE, LOS CAMPOS E INSTALACIONES PARA LA PRACTICA DEL DEPORTE, LOS MUELLES, LOS ESTACIONAMIENTOS Y LOS ESPACIOS ANEJOS A LAS CONSTRUCCIONES.

D) TODAS LAS DEMAS CONSTRUCCIONES QUE NO ESTEN EXPRESAMENTE CALIFICADAS COMO DE NATURALEZA RUSTICA EN LA LEGISLACION VIGENTE.

NORMA 6. DELIMITACION DEL SUELO DE NATURALEZA URBANA. EN CADA TERMINO MUNICIPAL SE PROCEDERA A REALIZAR UNA DELIMITACION DEL SUELO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES URBANISTICAS VIGENTES.

ESTA DELIMITACION SE DOCUMENTARA CONFORME A LAS NORMAS QUE DICTE EL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA Y SE SOMETERA A LOS TRAMITES DE APROBACION POR EL CONSEJO TERRITORIAL DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA COMPETENTE Y A SU EXPOSICION AL PUBLICO, PREVIA PUBLICACION MEDIANTE EDICTO.

NORMA 7. DIVISION EN POLIGONOS DE VALORACION. 1. UNA VEZ REALIZADA LA DELIMITACION DE SUELO SE PODRA PROCEDER A SU DIVISION EN POLIGONOS DE VALORACION, DE ACUERDO CON LOS SIGUIENTES CRITERIOS:

A) COHERENCIA URBANISTICA, TANTO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE CALIFICACION DEL SUELO, COMO DE LA TIPOLOGIA DE LAS CONSTRUCCIONES.

B) CIRCUNSTANCIAS ADMINISTRATIVAS QUE HICIERAN ACONSEJABLE SU DEFINICION.

C) CIRCUNSTANCIAS O PECULIARIDADES DEL MERCADO QUE FACILITEN LA VALORACION AL TOMARLAS EN UN ENTORNO HOMOGENEO.

D) CIRCUNSTANCIAS DE CARACTER ECONOMICO-SOCIAL QUE PERMITAN, EN SU CASO, LA ADOPCION DE MEDIDAS O COEFICIENTES PUNTUALES QUE RECOJAN LAS POSIBLES ALTERACIONES DEL VALOR DEL MERCADO.

E) OTRAS CIRCUNSTANCIAS DEBIDAMENTE JUSTIFICADAS EN LAS PONENCIAS DE VALORES.

2. LOS POLIGONOS ASI DEFINIDOS SE REPRESENTARAN GRAFICAMENTE EN PLANOS A ESCALA ADECUADA. CUANDO EL TAMAÑO DEL MUNICIPIO O LA DISPERSION DE NUCLEOS LO EXIJA, SE REALIZARA, ADEMAS, UN PLANO DIRECTOR A ESCALA SUFICIENTE.

NORMA 8.

VALORES DE SUELO. DEFINICIONES. A LOS EFECTOS DE METODOLOGIA DE VALORACION SE DEFINEN LAS SIGUIENTES CLASES DE VALORES DE SUELO:

1. VALORES EN POLIGONO, QUE SON VALORES DE REFERENCIA Y QUE VIENEN A REPRESENTAR O EXPRESAR LAS CIRCUNSTANCIAS MEDIAS DEL POLIGONO O LA VALORACION CORRESPONDIENTE A LA PARCELA-TIPO DEFINIDA EN FUNCION DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO. SE CONSIDERAN DOS VALORES, DEFINIDOS EN LOS APARTADOS <A)> Y <B)> SIGUIENTES:

A) VALOR DE REPERCUSION BASICO EN POLIGONO, DEL PRODUCTO INMOBILIARIO MAS CARACTERISTICO O DEL DEFINIDO POR EL PLANEAMIENTO COMO TIPO EDIFICATORIO, OBTENIDO POR EL METODO ESTABLECIDO EN LA NORMA 9.2. TENDRA LAS SIGLAS VRB.

B) VALOR UNITARIO BASICO EN POLIGONO, OBTENIDO DEL ANTERIOR POR APLICACION DE LA FORMULA DE LA NORMA 9.3, CONSIDERANDO LA EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA-TIPO DEFINIDA POR EL PLANEAMIENTO. TENDRA LAS SIGLAS VUB.

CUANDO NO EXISTA VALOR DE REPERCUSION, SE FIJARA EL VALOR UNITARIO EN FUNCION DE LAS CIRCUNSTANCIAS URBANISTICAS Y DE LOS VALORES MEDIOS DE MERCADO.

2.

VALORES EN CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE, QUE SON LOS QUE, SIGNIFICANDO UNA PORMENORIZACION DE LOS VALORES DE POLIGONO, SERVIRAN PARA EL CALCULO DE LOS VALORES APLICABLES A CADA FINCA. SE CONSIDERAN DOS VALORES, DEFINIDOS EN LOS APARTADOS <A)> Y <B)> SIGUIENTES:

A) VALOR DE REPERCUSION EN CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE, OBTENIDO A PARTIR DEL VALOR DE REPERCUSION BASICO EN POLIGONO (VRB), PONDERANDO LAS SIGUIENTES CIRCUNSTANCIAS DE CADA CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE:

DISTANCIA AL CENTRO ECONOMICO-SOCIAL DEL POLIGONO.

ACCESIBILIDAD Y MEDIOS DE TRANSPORTE PUBLICOS DENTRO DEL POLIGONO Y EN RELACION CON EL RESTO DE LA CIUDAD.

CALIDAD DEL PLANEAMIENTO Y DE LOS SERVICIOS URBANOS.

DESARROLLO DEL MERCADO INMOBILIARIO, TRADUCIDO EN UN MAYOR O MENOR NUMERO DE OPERACIONES.

ESPECIFICIDAD DE LA OFERTA O MODA DE LA DEMANDA.

EXPECTATIVAS DE FUTURO DERIVADAS DEL PLANEAMIENTO.

TODAS ESTAS CIRCUNSTANCIAS, EVALUADAS, DAN COMO RESULTADO EL VALOR DE LAS DISTINTAS CALLES, TRAMOS DE CALLE, ZONAS O PARAJES.

TENDRA LAS SIGLAS VRC.

B) VALOR UNITARIO EN CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE, OBTENIDO, EN SU CASO, A PARTIR DEL VALOR DE REPERCUSION PORMENORIZADO EN CALLE POR APLICACION DE LA FORMULA DE LA NORMA 9.3, SIENDO LA EDIFICABILIDAD UTILIZADA, LA DEFINIDA POR EL PLANEAMIENTO PARA DICHA CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE; O POR LA MEDIA DE LAS EDIFICABILIDADES EXISTENTES; O POR LA EDIFICABILIDAD MAS FRECUENTE EN LAS EDIFICACIONES MAS REPRESENTATIVAS DE LA CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE. TENDRA LAS SIGLAS VUC.

CUANDO NO EXISTA VALOR DE REPERCUSION, EL VALOR UNITARIO EN CALLE SE CALCULARA MEDIANTE PORMENORIZACION POR CALLES, TRAMOS DE CALLE, ZONAS O PARAJES, DEL VALOR UNITARIO BASICO EN POLIGONO (VUB).

3. VALORES EN PARCELA, QUE SERVIRAN PARA OBTENER EL VALOR DEL SUELO EN UNA PARCELA O FINCA CONCRETA. SON LOS VALORES DE CALCULO. SE CONSIDERAN DOS VALORES, DEFINIDOS EN LOS APARTADOS <A)> Y <B)> SIGUIENTES:

A) VALOR DE REPERCUSION EN PARCELA, OBTENIDO A PARTIR DEL VALOR DE REPERCUSION EN CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE (VRC), POR APLICACION DE LOS COEFICIENTES CORRECTORES DEFINIDOS EN LA NORMA 10 QUE LE SEAN DE APLICACION. TENDRA LAS SIGLAS VRP.

B) VALOR UNITARIO EN PARCELA, OBTENIDO, EN SU CASO, A PARTIR DEL VALOR DE REPERCUSION EN PARCELA VRP, POR APLICACION DE LA FORMULA DE LA NORMA 9.3, CORREGIDO POR LOS COEFICIENTES CORRECTORES DEFINIDOS EN LA NORMA 10 QUE LE SEAN DE APLICACION. TENDRA LAS SIGLAS VUP.

CUANDO NO EXISTA VALOR DE REPERCUSION, EL VALOR UNITARIO DE PARCELA SE OBTENDRA DEL CORRESPONDIENTE A CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE, POR APLICACION DE LOS COEFICIENTES CORRECTORES DEFINIDOS EN LA NORMA 10 QUE LE SEAN DE APLICACION.

NORMA 9. VALORACION DEL SUELO. 1. COMO NORMA GENERAL, EL SUELO, EDIFICADO O SIN EDIFICAR, SE VALORARA POR EL VALOR DE REPERCUSION DEFINIDO EN PESETAS POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION REAL O POTENCIAL, RESPECTIVAMENTE, SALVO EN LOS CASOS SIGUIENTES, EN QUE SE PODRA VALORAR POR UNITARIO, DEFINIDO EN PESETAS POR METRO CUADRADO DE SUELO:

A) CUANDO LAS CIRCUNSTANCIAS DE REDUCIDO TAMAÑO DEL SUELO DE NATURALEZA URBANA, NUMERO DE HABITANTES, INEXISTENCIA O ESCASA ACTIVIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO LO ACONSEJEN, Y ASI SE JUSTIFIQUE EN LA PONENCIA DE VALORES.

B) CUANDO SE TRATE DEL SUELO DE LAS URBANIZACIONES DE CARACTER RESIDENCIAL EN EDIFICACION ABIERTA, TIPOLOGIA UNIFAMILIAR, ASI COMO DEL DESTINADO A OTROS USOS COMO DEPORTIVOS, TURISTICOS, SANITARIOS, RELIGIOSOS, Y, EN GENERAL, DEL SUELO DE LOS SISTEMAS GENERALES DEL TERRITORIO.

C) CUANDO POR LA COMPLEJIDAD U OTRAS CIRCUNSTANCIAS CONTEMPLADAS EN LA PONENCIA DE VALORES NO FUERA ACONSEJABLE UTILIZAR EL VALOR DE REPERCUSION.

EN PARTICULAR, LA PONENCIA DE VALORES PODRA DEFINIR LAS NORMAS DE SUBPARCELACION A LOS EFECTOS VALORATIVOS.

D) CUANDO SE TRATE DE SUELO DE USO INDUSTRIAL, SITUADO EN URBANIZACIONES (CONSOLIDADAS O SIN CONSOLIDAR) CON DICHA TIPOLOGIA, Y CUANDO EXISTA INDEFINICION DE EDIFICABILIDAD O ESTA SEA CONSECUENCIA DEL TAMAÑO DE LAS PARCELAS O DEL VOLUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES.

E) EL SUELO SIN EDIFICAR, CUANDO LAS CIRCUNSTANCIAS PROPIAS DEL MERCADO O DEL PLANEAMIENTO LO EXIJAN.

2.

EL VALOR DE REPERCUSION BASICO DEL SUELO EN CADA POLIGONO O, EN SU CASO, CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE SE OBTENDRA MEDIANTE EL METODO RESIDUAL. PARA ELLO SE DEDUCIRA DEL VALOR DEL PRODUCTO INMOBILIARIO, EL IMPORTE DE LA CONSTRUCCION EXISTENTE, LOS COSTES DE LA PRODUCCION Y LOS BENEFICIOS DE LA PROMOCION, DE ACUERDO CON LO SEÑALADO EN EL CAPITULO III.

3. EN TODO CASO, Y SIEMPRE QUE EXISTA UN VALOR DE REPERCUSION, SE CALCULARA EL VALOR UNITARIO CORRESPONDIENTE, APLICANDO LA FORMULA:

VU=VR 0 . E 0 +VR 1 . E 1 +VR 2 . E 2 + ...

EN LA QUE:

VU: VALOR UNITARIO EN PESETAS/M 2 DE SUELO.

VR 0 , VR 1 , VR 2 ...:

VALORES DE REPERCUSION DIFERENCIADOS POR USOS, EN PESETAS/M DE CONSTRUCCION.

E 0 , E 1 , E 2 ...:

EDIFICABILIDADES DIFERENCIADAS POR USOS, EN M DE CONSTRUCCION/M DE SUELO.

SIENDO LA EDIFICABILIDAD TOMADA COMO REFERENCIA, UNA DE LAS SIGUIENTES:

LA PERMITIDA POR EL PLANEAMIENTO.

LA MEDIA GENERALIZADA DE CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE.

LA EXISTENTE MEDIDA SOBRE LA PARCELA CATASTRADA.

EN DEFECTO DE LAS ANTERIORES: 1 M /M , SOBRE PARCELA CATASTRADA.

LA UTILIZACION DE EDIFICABILIDADES DISTINTAS A LAS DEFINIDAS POR EL PLANEAMIENTO HABRA DE SER JUSTIFICADA EN LA PONENCIA DE VALORES. POR EL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA SE DICTARAN NORMAS QUE DESARROLLEN LOS DISTINTOS CASOS DE UTILIZACION.

4. LAS PARCELAS SIN EDIFICAR PODRAN VALORARSE POR REPERCUSION (VRC) APLICADO A LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION SUSCEPTIBLES DE EDIFICARSE EN LAS MISMAS, O BIEN POR UNITARIO (VUC) APLICADO A LOS METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE DE SUELO, CON LAS CORRECCIONES QUE PROCEDAN EN AMBOS CASOS.

5. LAS PARCELAS SUBEDIFICADAS PODRAN VALORARSE POR REPERCUSION APLICADO A LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION SUSCEPTIBLES DE EDIFICARSE EN LAS MISMAS, O BIEN POR REPERCUSION, APLICADO A LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION REALMENTE EDIFICADA. EN ESTE ULTIMO CASO, EL RESULTADO OBTENIDO PODRA INCREMENTARSE EN CONCEPTO DE VALORACION DEL DERECHO DE VUELO, POR EL PROCEDIMIENTO QUE ESTABLEZCA LA PONENCIA DE VALORES, CON LAS CORRECCIONES QUE PROCEDAN EN AMBOS CASOS.

6. CUANDO SE VALOREN PARCELAS CON UNA SUPERFICIE REALMENTE CONSTRUIDA EN LAS MISMAS, MAYOR QUE LA QUE PUEDE DEDUCIRSE DE LA PONENCIA DE VALORES COMO SUSCEPTIBLE DE EDIFICARSE, EL VALOR DE REPERCUSION PODRA APLICARSE SOBRE DICHA SUPERFICIE REALMENTE CONSTRUIDA, CON LAS CORRECCIONES QUE EN SU CASO PROCEDAN.

7. LAS PONENCIAS DE VALORES PODRAN CONTEMPLAR REPERCUSION DE SUELO PARA LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES BAJO RASANTE.

8. PARA FACILITAR LAS VALORACIONES MASIVAS, CADA POLIGONO ESTARA IDENTIFICADO CON UN AREA ECONOMICA-HOMOGENEA DE LAS DEFINIDAS EN LA NORMA 15 DE ESTA ORDEN, Y LLEVARA INHERENTE LA ASIGNACION DE UN MODULO BASICO DE REPERCUSION (MBR) Y UNA BANDA DE COEFICIENTES O, EN SU CASO, UN INTERVALO DE VALORES UNITARIOS A APLICAR.

NORMA 10. COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR DEL SUELO. 1. SUELO VALORADO POR REPERCUSION. DADO QUE EL VALOR DE REPERCUSION LLEVA INHERENTE LA MAYORIA DE LOS CONDICIONANTES, TANTO INTRINSECOS COMO EXTRINSECOS, DEL PRODUCTO INMOBILIARIO, UNICAMENTE SE PODRAN APLICAR LOS COEFICIENTES A Y B DE LOS DEFINIDOS EN EL APARTADO SIGUIENTE.

2. SUELO VALORADO POR UNITARIO.

COMO CONSECUENCIA DE LAS PARTICULARIDADES DEL MERCADO DE SUELO, QUE LE HACEN ESPECIFICO DENTRO DEL CONJUNTO DEL MERCADO INMOBILIARIO, SE APLICARAN, CUANDO PROCEDA, LOS SIGUIENTES CORRECTORES:

COEFICIENTE A) PARCELAS CON VARIAS FACHADAS A VIA PUBLICA: PARA LA VALORACION DE PARCELAS CON MAS DE UNA FACHADA Y FORMANDO UNA O MAS ESQUINAS SE TENDRAN EN CUENTA LOS SIGUIENTES COEFICIENTES:

A-1: DOS FACHADAS, 1,10.

A-2: TRES O MAS FACHADAS, 1,15.

COEFICIENTE B) LONGITUD DE FACHADA: EN LAS PARCELAS CUYA LONGITUD DE FACHADA SEA INFERIOR A LA MINIMA ESTABLECIDA POR EL PLANEAMIENTO SE APLICARA UN COEFICIENTE CORRECTOR IGUAL A L/LM, SIENDO L LA LONGITUD DE LA FACHADA Y LM LA LONGITUD MINIMA DEFINIDA POR EL PLANEAMIENTO O, EN SU CASO, EN LA PONENCIA DE VALORES CORRESPONDIENTE.

EN NINGUN CASO SE APLICARA UN COEFICIENTE INFERIOR A 0,6.

COEFICIENTE C) FORMA IRREGULAR: CUANDO LAS CARACTERISTICAS GEOMETRICAS DE UNA PARCELA IMPIDAN O DIFICULTEN LA OBTENCION DEL RENDIMIENTO PREVISTO EN EL PLANEAMIENTO SE APLICARA UN COEFICIENTE CORRECTOR DE 0,85.

COEFICIENTE D) FONDO EXCESIVO: EN PARCELAS ORDENADAS PARA EDIFICACION EN MANZANA CERRADA CON EXCESO DE FONDO SOBRE AQUEL QUE PERMITA AGOTAR LAS CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD DEFINIDAS POR EL PLANEAMIENTO O, EN SU CASO, SOBRE EL FONDO NORMAL EN LA LOCALIDAD, SE APLICARA A ESTE EXCESO EL COEFICIENTE REDUCTOR 1/N+1, SIENDO N EL NUMERO DE PLANTAS DE EDIFICACION PERMITIDAS EN DICHA CALLE.

EN EL CASO DE PARCELAS CON MAS DE UNA FACHADA SE TRAZARA UNA PARALELA A LA FACHADA DE LA CALLE DE MAYOR VALOR UNITARIO, A LA DISTANCIA DEL FONDO REFERIDO EN EL PARRAFO ANTERIOR Y A ESTA ZONA SE LE APLICARA DICHO VALOR; SE ACTUARA DE IGUAL FORMA EN RELACION CON LAS RESTANTES FACHADAS, EN ORDEN DECRECIENTE DE VALOR. A LA PARTE DEL SOLAR QUE RESULTE NO INCLUIDA EN LAS ZONAS ASI DETERMINADAS SE LE APLICARA EL MAYOR VALOR UNITARIO AFECTADO POR EL COEFICIENTE 1/N+1, SIENDO N EL NUMERO DE PLANTAS DE EDIFICACION PERMITIDAS EN LA CALLE DE MAYOR VALOR UNITARIO.

COEFICIENTE E) SUPERFICIE DISTINTA A LA MINIMA: EN LAS PARCELAS ORDENADAS PARA EDIFICACION ABIERTA, CON SUPERFICIE S DISTINTA DE LA MINIMA (SM) ESTABLECIDA EN EL PLANEAMIENTO O, EN SU DEFECTO, POR LA COSTUMBRE, SE PODRAN APLICAR LOS SIGUIENTES COEFICIENTES:

S/SM < 1 ........ 0,8 (A TODA LA SUPERFICIE)

1 <= S/SM <= 2 ........ 1

2 < S/SM ........ 0,7 (APLICABLE A LA SUPERFICIE EN EXCESO DE 2 SM)

COEFICIENTE F) INEDIFICABILIDAD TEMPORAL: EN CASO DE PARCELAS QUE, POR CIRCUNSTANCIAS URBANISTICAS O LEGALES, DEBIDAMENTE JUSTIFICADAS, RESULTEN TOTAL O PARCIALMENTE INEDIFICABLES, Y MIENTRAS SUBSISTA ESTA CONDICION, SE APLICARA A LA PARTE DE LA PARCELA AFECTADA, EL COEFICIENTE 0,60, SALVO QUE DICHAS CIRCUNSTANCIAS HAYAN SIDO TENIDAS EN CUENTA EN LA PONENCIA DE VALORES CORRESPONDIENTE.

3. EL CAMPO DE APLICACION DE ESTOS COEFICIENTES CORRECTORES DEBERA SER DEFINIDO EN LAS PONENCIAS DE VALORES.

NORMA 11. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. DEFINICIONES. 1. LA ASIGNACION DE UN AREA ECONOMICA-HOMOGENEA DE LAS DEFINIDAS EN LA NORMA 15 DE ESTA ORDEN LLEVA INHERENTE LA ASIGNACION DE UN MODULO (QUE SE DENOMINARA MBC) DE VALORACION, DEFINIDO EN PESETAS/METRO CUADRADO, AL QUE SE LE APLICARA EL COEFICIENTE DEL CUADRO QUE SE MENCIONA EN LA NORMA 20 QUE CORRESPONDA, RESULTANDO UN VALOR EN PESETAS/METRO CUADRADO PARA CADA TIPO DE CONSTRUCCION.

2. EL VALOR DE UNA CONSTRUCCION SERA EL RESULTADO DE MULTIPLICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA POR EL PRECIO UNITARIO OBTENIDO A PARTIR DEL CUADRO Y POR LOS COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES DEFINIDOS EN LA NORMA 13 SIGUIENTE QUE LE FUERAN DE APLICACION.

3. SE ENTIENDE COMO SUPERFICIE CONSTRUIDA, LA SUPERFICIE INCLUIDA DENTRO DE LA LINEA EXTERIOR DE LOS MUROS PERIMETRALES DE UNA EDIFICACION Y, EN SU CASO, DE LOS EJES DE LAS MEDIANERIAS, DEDUCIDA LA SUPERFICIE DE LOS PATIOS DE LUCES.

LOS BALCONES, TERRAZAS, PORCHES Y DEMAS ELEMENTOS ANALOGOS, QUE ESTEN CUBIERTOS, SE COMPUTARAN AL 50 POR 100 DE SU SUPERFICIE, SALVO QUE ESTEN CERRADOS POR TRES DE SUS CUATRO ORIENTACIONES, EN CUYO CASO SE COMPUTARAN AL 100 POR 100.

EN USO RESIDENCIAL NO SE COMPUTARAN COMO SUPERFICIE CONSTRUIDA LOS ESPACIOS DE ALTURA INFERIOR A 1,50 METROS.

NORMA 12. VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES. 1. PARA VALORAR LAS CONSTRUCCIONES POR EL METODO DE REPOSICION, SE CALCULARA SU COSTE ACTUAL, DEPRECIADO POR LA ANTIGUEDAD, USO, CALIDAD, ESTADO DE CONSERVACION, CARACTER HISTORICO-ARTISTICO, Y DEMAS CIRCUNSTANCIAS CONTEMPLADAS EN LA NORMA 14 PARA SU ADECUACION AL MERCADO.

2. CON EL FIN DE POSIBILITAR LA REALIZACION DE VALORACIONES MASIVAS, LAS CONSTRUCCIONES SE CLASIFICARAN DE ACUERDO CON EL CUADRO AL QUE SE REFIERE LA NORMA 20, DE ESTA ORDEN.

3.

CUANDO LAS ESPECIALES CARACTERISTICAS DE UNA CONSTRUCCION NO PERMITAN SU IDENTIFICACION CON ALGUNO DE LOS TIPOS DEFINIDOS EN EL CUADRO ANTES CITADO, NI SU ASIMILACION A NINGUNA DE LAS TIPOLOGIAS DEFINIDAS, SE REALIZARA UNA VALORACION SINGULARIZADA, UTILIZANDO EL METODO VALORATIVO QUE PREVEA LA PONENCIA DE VALORES. EN ESTE CASO, NO SERAN DE APLICACION LOS COEFICIENTES DEL CUADRO AL QUE SE REFIERE LA NORMA 20.

NORMA 13. COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. 1. LOS COEFICIENTES CORRECTORES A APLICAR, EN SU CASO, SON:

COEFICIENTE G) ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION: EL VALOR TIPO ASIGNADO SE CORREGIRA APLICANDO UN COEFICIENTE QUE PONDERE LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCION, TENIENDO EN CUENTA EL USO PREDOMINANTE DEL EDIFICIO Y LA CALIDAD CONSTRUCTIVA, OBTENIDO MEDIANTE LA SIGUIENTE EXPRESION:

G = (1 - 1,5 D / V.C 100) T, DONDE D = 1 - T -35 / 350

EN LA QUE:

<U> (USO PREDOMINANTE DEL EDIFICIO) ADOPTA EN LA FORMULA LOS SIGUIENTES VALORES:

USO 1. RESIDENCIAL, OFICINAS Y EDIFICIOS SINGULARES 1,00

USO 2. INDUSTRIAL NO FABRIL, COMERCIAL, DEPORTIVO, TURISTICO, SANITARIO Y BENEFICIENCIA, CULTURAL Y RELIGIOSOS 0,90

USO 3. FABRICAS Y ESPECTACULOS (INCLUSO DEPORTIVOS) 0,80

LAS PONENCIAS DE VALORES PODRAN RECOGER CUANTIAS DISTINTAS, APLICABLES A ALGUNAS MODALIDADES DE EDIFICIOS SINGULARES.

<C> (CALIDAD CONSTRUCTIVA SEGUN CATEGORIAS DEL CUADRO DE COEFICIENTES) ADOPTA EN LA FORMULA LOS SIGUIENTES VALORES:

CATEGORIAS 1 Y 2: 1,20.

CATEGORIAS 3, 4, 5 Y 6: 1,00.

CATEGORIAS 7, 8 Y 9: 0,80.

<T> (AÑOS COMPLETOS TRANSCURRIDOS DESDE SU CONSTRUCCION, RECONSTRUCCION O REHABILITACION INTEGRAL) ADOPTA LOS VALORES INCLUIDOS EN LA TABLA SIGUIENTE:

(CUADRO OMITIDO)

EL PERIODO DE ANTIGUEDAD SE EXPRESARA EN AÑOS COMPLETOS TRANSCURRIDOS DESDE LA FECHA DE SU CONSTRUCCION, RECONSTRUCCION O REHABILITACION INTEGRAL, HASTA EL 1 DE ENERO DEL AÑO SIGUIENTE AL DE LA APROBACION DE LA PONENCIA DE VALORES.

DICHA PONENCIA PODRA CONTEMPLAR LOS CASOS DE REFORMAS QUE NO PUEDAN INTERPRETARSE COMO REHABILITACION INTEGRAL, A EFECTOS DE LA APLICACION DE ESTE COEFICIENTE. ASIMISMO, PODRA INCLUIR UNA RELACION DE EDIFICIOS A LOS QUE EL MISMO NO SEA DE APLICACION.

COEFICIENTE H) ESTADO DE CONSERVACION: NORMAL (CONSTRUCCIONES QUE, A PESAR DE SU EDAD, CUALQUIERA QUE FUERA ESTA, NO NECESITAN REPARACIONES IMPORTANTES): 1,00.

REGULAR (CONSTRUCCIONES QUE PRESENTAN DEFECTOS PERMANENTES, SIN QUE COMPROMETAN LAS NORMALES CONDICIONES DE HABITABILIDAD Y ESTABILIDAD): 0,85.

DEFICIENTE (CONSTRUCCIONES QUE PRECISAN REPARACIONES DE RELATIVA IMPORTANCIA, COMPROMETIENDO LAS NORMALES CONDICIONES DE HABILITABILIDAD Y ESTABILIDAD): 0,50.

RUINOSO (CONSTRUCCIONES MANIFIESTAMENTE INHABITABLES O DECLARADAS LEGALMENTE EN RUINA): 0,00.

2. EL CAMPO DE APLICACION DE ESTOS COEFICIENTES CORRECTORES DEBERA SER DEFINIDO EN LA PONENCIA DE VALORES.

NORMA 14. COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES. 1. DETERMINADAS CARACTERISTICAS INTRINSECAS Y EXTRINSECAS DE LOS INMUEBLES, AFECTAN DE IGUAL FORMA AL SUELO Y A LAS CONSTRUCCIONES, POR LO QUE LOS COEFICIENTES CORRECTORES QUE HACEN REFERENCIA A LAS MISMAS, DEBEN SER APLICADOS A LOS VALORES DE UNO Y OTRAS.

2.

DICHOS COEFICIENTES CORRECTORES SON:

COEFICIENTE I) DEPRECIACION FUNCIONAL O INADECUACION: SE APLICARA EN CASO DE CONSTRUCCION, DISEÑO, USO O INSTALACIONES INADECUADOS Y, EN PARTICULAR, EN LOS CASOS DE VIVIENDAS ANTIGUAS, NO REHABILITADAS Y CON SUPERFICIE SUPERIOR AL DOBLE DE LA NORMAL EN SU TIPO.

TAMBIEN SE PODRA APLICAR EN EL CASO DE QUE LAS CONDICIONES ESPECIALES DEL EDIFICIO IMPOSIBILITEN O HAGAN NO RENTABLE SU AMPLIACION PARA OBTENER LA SUPERFICIE MAXIMA PERMITIDA.

SE APLICARA EL COEFICIENTE 0,8.

COEFICIENTE J) VIVIENDAS Y LOCALES INTERIORES: EN AQUELLAS VIVIENDAS Y LOCALES CONSIDERADOS COMO INTERIORES POR ABRIR TODOS SUS HUECOS DE LUCES A PATIOS DE PARCELA (NO DE MANZANA) EN EDIFICACION CERRADA, SE APLICARA EL COEFICIENTE 0,75.

COEFICIENTE K) FINCAS AFECTADAS POR CARGAS SINGULARES: EN CASO DE FINCAS CON CARGAS SINGULARES, POR FORMAR PARTE DE CONJUNTOS OFICIALMENTE DECLARADOS HISTORICO-ARTISTICOS O, ESTAR INCLUIDAS EN CATALOGOS O PLANES ESPECIALES DE PROTECCION, SE PODRA APLICAR UN COEFICIENTE REDUCTOR MAXIMO DEL 0,70.

ESTE COEFICIENTE NO SERA DE APLICACION EN EL CASO DE QUE SE PERMITAN EDIFICACIONES DE NUEVA PLANTA.

COEFICIENTE L) FINCAS AFECTADAS POR SITUACIONES ESPECIALES DE CARACTER EXTRINSECO: PARA FINCAS AFECTADAS POR FUTUROS VIALES, INCORRECCION ACION O FUERA DE ORDENACION POR USO, Y MIENTRAS PERSISTA TAL SITUACION, QUE DEBERA SER JUSTIFICADAMENTE ANUALMENTE, SE APLICARA EL COEFICIENTE 0,80, SALVO QUE DICHAS CIRCUNSTANCIAS HAYAN SIDO TENIDAS EN CUENTA EN LA PONENCIA DE VALORES CORRESPONDIENTES.

CUANDO SE TRATE DE SUELO SIN EDIFICAR O SUELO VALORADO POR UNITARIO, DE ACUERDO CON LO PRECEPTUADO EN LA NORMA 9 PRECEDENTE, ESTE COEFICIENTE SERA INCOMPATIBLE CON EL COEFICIENTE F) DE LA NORMA 10.

COEFICIENTE M) FINCAS AFECTADAS POR SITUACIONES ESPECIALES DE CARACTER INTRINSECO: PARA BIENES ARRENDADOS SOMETIDOS A REGIMEN DE PRORROGA FORZOSA, ASI COMO PARA BIENES GRAVADOS CON USUFRUCTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS O CUALQUIER OTRA CIRCUNSTANCIA DE CARACTER SIMILAR, SE APLICARA, MIENTRAS PERSISTA TAL SITUACION, EL COEFICIENTE 0,70.

LA APLICACION DE ESTE COEFICIENTE EXIGE PRUEBA POR PARTE DEL INTERESADO DE LA EXISTENCIA DE LAS CIRCUNSTANCIAS A QUE SE REFIERE.

COEFICIENTE N) APRECIACION O DEPRECIACION ECONOMICA: ESTE COEFICIENTE SE APLICARA PARA ADECUAR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR APLICACION DE LAS NORMAS PRECEDENTES A LA REALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO, EVALUANDO CASOS DE SOBREPRECIO EN EL PRODUCTO INMOBILIARIO, POR RAZONES CONTRASTADAS DE ALTA DEMANDA EN EL MERCADO, INEXISTENCIA DE OTRO PRODUCTO SIMILAR POR ALTA CALIDAD EN LAS CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS Y TAMBIEN PARA EVALUAR UN BAJO PRECIO POR FALTA DE MERCADO Y CAIDA EN DESUSO; TODO ELLO ENMARCADO EN ZONAS DETERMINADAS Y CONCRETAS, QUE PODRAN DEFINIRSE, EN SU CASO, SEGUN TIPOLOGIA O USOS DE EDIFICACION.

ESTE COEFICIENTE PODRA SER APLICADO PARA ATENDER A DISTINTAS SITUACIONES DE MERCADO DENTRO DE UN MISMO INMUEBLE, COMO PUDIERA SER EL INCREMENTO DE VALOR DERIVADO DE LA EXISTENCIA EN ATICOS Y CONSTRUCCIONES ESCALONADAS, DE TERRAZAS QUE FORMEN PARTE DE UNA VIVIENDA O LOCAL Y SEAN DE USO PRIVATIVO. SERA COMPATIBLE CON CUALQUIER OTRO QUE FUERA DE APLICACION A LA FINCA CONSIDERADA.

SU APLICACION HABRA DE SER JUSTIFICADA EN LA PONENCIA DE VALORES, CON APROBACION EXPRESA DE LA JUNTA TECNICA TERRITORIAL DE COORDINACION INMOBILIARIA DE URBANA, CON REFERENCIA A LOS CRITERIOS QUE LA PRESIDAN Y A LAS CUANTIAS CORRESPONDIENTES, QUE PODRAN SER LAS SIGUIENTES:

SITUACIONES DE APRECIACION:

1,80, 1,70, 1,60, 1,50, 1,40, 1,30, 1,20, 1,10.

SITUACIONES DE DEPRECIACION: 0,90, 0,80, 0,70, 0,60, 0,50.

COEFICIENTE O) INMUEBLES CON FIJACION ADMINISTRATIVA DEL PRECIO MAXIMO DE VENTA: A LA SUMA DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LA CONSTRUCCION (VS Y VC) DE ESTOS INMUEBLES OBTENIDOS POR APLICACION DE LAS PRESENTES NORMAS, LE PODRA SER DE APLICACION UN COEFICIENTE CORRECTOR IGUAL A:

PRECIO MAXIMO DE VENTA / V S + V C

LA APLICACION DE ESTE COEFICIENTE EXIGE LA PRUEBA DEL PRECIO MAXIMO DE VENTA, PARA LO CUAL SERA NECESARIO APORTAR CERTIFICACION ACREDITATIVA DEL MISMO EXPEDIDA POR EL ORGANO COMPETENTE, REFERIDA AL 1 DE ENERO DEL AÑO EN QUE SE PRODUJO LA NOTIFICACION INDIVIDUALIZADA DEL VALOR, ASI COMO LA FECHA DE TERMINACION DEL REGIMEN DE PROTECCION A QUE ESTUVIERE ACOGIDO EL INMUEBLE.

3. CUANDO CONCURRAN DOS O MAS COEFICIENTES DE LOS CONSIDERADOS EN EL APARTADO 2 ANTERIOR, SOLO SE PODRA APLICAR UNO DE ELLOS, SALVO EN EL CASO DE LOS COEFICIENTES J), M) Y N). EN LOS DEMAS CASOS DE CONCURRENCIA, SE OPTARA POR EL QUE REPRESENTE MAYOR DISMINUCION DEL VALOR.

4. EL CAMPO DE APLICACION DE ESTOS COEFICIENTES CORRECTORES DEBERA SER DEFINIDO EN LA PONENCIA DE VALORES.

CAPITULO III

CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES

NORMA 15. METODOLOGIA GENERAL. 1. LA REALIZACION DE VALORACIONES MASIVAS PRECISA UN PROCEDIMIENTO QUE FACILITE LOS TRABAJOS A REALIZAR DE UNA FORMA MECANICA Y FACILMENTE INFORMATIZABLE.

2. EN ESTE SENTIDO, SE DEFINIRAN UNA AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES, A LAS QUE SE ASIGNARAN UN MODULO BASICO DE REPERCUSION DEL SUELO MBR , UNOS COEFICIENTES PARA CADA USO Y UN MODULO BASICO DE CONSTRUCCION MBC .

3. LAS AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS, TANTO EN SUELO COMO EN CONSTRUCCIONES, DELIMITAN ZONAS GEOGRAFICAS EN LAS QUE EL MERCADO INMOBILIARIO, TNATO EN SU COMPONENTE SUELO COMO EN SU COMPONENTE CONSTRUCCION, TIENE UNA SIMILITUD EN SUS CARACTERISTICAS QUE PERMITE OBTENER UNA MODULACION DE SU COMPORTAMIENTO.

EN GENERAL, LAS AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS SON ASIMILABLES AL CONCEPTO DE TERMINO MUNICIPAL AUNQUE, EN LOS ENCLAVES GEOGRAFICOS DE DIFERENTES VALORES MEDIOS DE MERCADO, PUEDEN DEFINIRSE VARIAS AREAS DENTRO DE UN MISMO TERMINO MUNICIPAL.

4. UNA VEZ DEFINIDAS LAS AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS, Y COORDINADOS LOS MBR Y MBC QUE LES CORRESPONDAN, SE DESARROLLARA TODO EL PROCESO DEFINIDO EN EL CAPITULO II.

NORMA 16.

MODULACION DE LOS VALORES. 1. EN RELACION CON LA NORMA 15.1, CONSIDERANDO TODOS LOS FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA FORMACION DEL VALOR DEL PRODUCTO INMOBILIARIO, SE ESTABLECE QUE:

V V = 1,4 ( V R + V C ) F L

EN LA QUE:

V V = VALOR EN VENTA DEL PRODUCTO INMOBILIARIO, EN PESETAS/METROS CUADRADOS CONSTRUIDO.

V R = VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO EN PESETAS/METROS CUADRADOS CONSTRUIDO.

V C = VALOR DE LA CONSTRUCCION EN PESETAS/METROS CUADRADOS CONSTRUIDO.

F L = FACTOR DE LOCALIZACION, QUE EVALUA LAS DIFERENCIAS DE VALOR DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS ANALOGOS POR SU UBICACION Y CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS.

2. DE ACUERDO CON LA EXPRESION ANTERIOR Y CON LOS CONCEPTOS CONTENIDOS EN LA NORMA 15, PUNTOS 2 Y 3, LOS MODULOS BASICOS DE REPERCUSION DE SUELO (MBR) Y CONSTRUCCION (MBC), CORRESPONDIENTES A LAS DISTINTAS AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS SERAN:

MBRI = 0,21 . M .

F LS

MBCI = 0,50 . M . F LC

EN LA QUE F LS Y F LC SON LOS COMPONENTES DEL FACTOR DE LOCALIZACION CORRESPONDIENTES AL SUELO Y A LA CONSTRUCCION, SIENDO M EL MODULO DE VALOR PREVISTO EN EL PUNTO SEGUNDO DE LA ORDEN DE APROBACION DE LAS PRESENTES NORMAS.

NORMA 17. VALORES DE REPERCUSION DE SUELO. DE CONFORMIDAD CON LA NORMA 15.3 ANTERIOR, SE ESTABLECE QUE CADA MBRI SE IDENTIFICA CON EL VALOR BASICO DE REPERCUSION EN POLIGONO (VRB).

LAS PONENCIAS DE VALORES REFLEJARAN EN LOS CORRESPONDIENTES CALLEJEROS LOS VALORES DE REPERCUSION EN CALLE (VRC), OBTENIDOS MEDIANTE PORMENORIZACION DE LOS VALORES DE REPERCUSION EN POLIGONO (VRB).

NORMA 18. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. REALIZANDO LA IDENTIFICACION DE CADA MBCI CON UN AREA ECONOMICA HOMOGENEA DE LA CONSTRUCCION, EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES SE OBTENDRA APLICANDO A DICHO MODULO BASICO EL COEFICIENTE QUE POR USO, CLASE, MODALIDAD Y CATEGORIA LES CORRESPONDA EN EL CUADRO DE COEFICIENTES DE VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES DEFINIDO EN LA NORMA 20, QUE FIGURA AL FINAL DE LAS PRESENTES NORMAS.

NORMA 19. CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO. LOS VALORES DE REPERCUSION DE SUELO SE CONSIDERARAN, A EFECTOS DE SU COORDINACION, COMO PRODUCTO DEL MBR QUE CORRESPONDA AL AREA ECONOMICA HOMOGENEA DE QUE SE TRATE, POR UN COEFICIENTE PORCENTUAL FIJADO EN LA PONENCIA DE VALORES, QUE DEBERA ESTAR COMPRENDIDA DENTRO DE LOS MAXIMOS Y MINIMOS QUE PARA CADA USO SE SEÑALAN EN EL SIGUIENTE CUADRO:

MAXIMOS SEGUN USOS DE SUELO / MINIMOS CUALQUIER USO

1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8

2V 300 2I 150 2X 750 2C 785 2T 465 10

3V 250 3I 150 3X 630 3C 670 3T 405 12

4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14

5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16

6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18

7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20

DICHOS COEFICIENTES SE IDENTIFICARAN MEDIANTE UNA CLAVE DE CINCO DIGITOS EN LA QUE:

A) EL PRIMER DIGITO IDENTIFICARA EL MODULO BASICO, CON UN NUMERO DEL 1 AL 7.

B) EL SEGUNDO DIGITO IDENTIFICARA EL USO DEL SUELO CON LAS SIGUIENTES CLAVES:

V = RESIDENCIAL; I = INDUSTRIAL; X = OFICINAS; C = COMERCIAL; T = TURISMO.

C) LOS TRES DIGITOS RESTANTES IDENTIFICARAN EL COEFICIENTE DEFINIDO EN EL APARTADO ANTERIOR. DICHO COEFICIENTE SERA 100 CUANDO EL VALOR DE REPERCUSION DESCRITO COINCIDA CON EL VALOR DE SU MBR.

NORMA 20. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. 1. PARA EL CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES SE ESTABLECE EL CUADRO DE COEFICIENTES QUE FIGURA AL FINAL DEL PRESENTE ANEXO.

2. LA CATEGORIA 1 ESTABLECIDA EN DICHO CUADRO DE COEFICIENTES, PODRA AMPLIARSE CON LAS CATEGORIAS 1.A, 1.B Y 1.C, PARA CONSIDERAR EDIFICIOS CUYA CALIDAD SUPERE LA QUE CORRESPONDA A LOS DE LA CATEGORIA 1, TAL Y COMO APAREZCA ESTA DESCRITA EN EL CORRESPONDIENTE CATALOGO.

A ESTAS TRES CATEGORIAS LES CORRESPONDERAN UNOS COEFICIENTES QUE SE OBTENDRAN INCREMENTANDO EL DE LA CATEGORIA 1 EN UN 50 POR 100, UN 30 POR 100 Y UN 15 POR 100, RESPECTIVAMENTE. ESTA AMPLIACION SE RECOGERA, EN SU CASO, EN LA PONENCIA DE VALORES.

3. EN EL CUADRO, SE IDENTIFICARA LA TIPOLOGIA 1.1.2.4 CON LA CONSTRUCCION MEDIA, USO RESIDENCIAL EN VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARACTER URBANO, EN MANZANA CERRADA.

4. EN LOS COEFICIENTES DEL CUADRO CORRESPONDIENTE AL USO RESIDENCIAL-VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA O PAREADA (1.2.1) Y AL USO RESIDENCIAL-VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARACTER URBANO EN MANZANA CERRADA (1.1.2), SE CONSIDERA INCLUIDA LA PARTE PROPORCIONAL DE OBRAS ACCESORIAS TALES COMO CERRAMIENTOS, JARDINERIA INTERIOR, OBRAS DE URBANIZACION INTERIOR, ZONA DE JUEGOS, ETCETERA, NO ESTANDO INCLUIDO EL COSTE DE LAS PISCINAS, CAMPOS DE TENIS O DE OTROS DEPORTES O CUALQUIER OTRO TIPO DE INSTALACIONES DEPORTIVAS.

5. EN LAS INSTALACIONES HOTELERAS (USO 7), SE CONSIDERA INCLUIDA LA PARTE PROPORCIONAL DEL COSTE DE INSTALACIONES DE PISCINAS, MINI-GOLF, DEPORTES, ETCETERA, NO ESTANDO INCLUIDAS LAS EDIFICACIONES ANEJAS DESTINADAS A OTROS USOS COMO GALERIAS COMERCIALES, DISCOTECAS, ETCETERA.

6. NO OBSTANTE LO ESTABLECIDO EN LOS APARTADOS 4 Y 5 ANTERIORES, CUANDO LA IMPORTANCIA DE DICHAS INSTALACIONES ACCESORIAS SEA ELEVADA EN RELACION A LA SUPERFICIE DE LA EDIFICACION PRINCIPAL, SE VALORARAN APARTE O AUMENTANDO LA CATEGORIA O TIPO QUE LE CORRESPONDIESE.

7.

EN LA MODALIDAD 10.3.7 SE CONTEMPLAN LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA NECESARIAS PARA LA ADECUACION DEL TERRENO AL DESTINADO INDICADO EN JARDINES, TANTO PUBLICOS COMO PRIVADOS.

8. CUANDO EN LA TIPIFICACION DE UN EDIFICIO EXISTAN LOCALES EN LOS QUE EL USO A QUE ESTAN DESTINADOS NO CORRESPONDA A SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA (POR EJEMPLO, OFICINAS UBICADAS EN LOCALES DE VIVIENDAS, COMERCIO EN VIVIENDAS, ETCETERA8, SE APLICARA A DICHOS LOCALES EL VALOR QUE CORRESPONDA A SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA. CUANDO SE ENCUENTREN GARAJES, TRASTEROS O LOCALES EN ESTRUCTURA EN OTROS USOS DIFERENTES AL RESIDENCIAL SE PODRAN TIPIFICAR EN EL TIPO 1.1.3.

9. LA GERENCIAS TERRITORIALES DEBERAN ELABORAR UN CATALOGO DE EDIFICIOS EN COORDINACION CON LAS TIPOLOGIAS ESTABLECIDAS EN EL CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.

CAPITULO IV

COORDINACION

EN CONCORDANCIA CON LA ORDEN DE 21 DE SEPTIEMBRE DE 1988, POR LA QUE SE MODIFICA LA ESTRUCTURA DE LAS JUNTAS TECNICAS TERRITORIALES Y DE LAS COMISIONES SUPERIORES DE COORDINACION INMOBILIARIA, SE ESTABLECE LO SIGUIENTE.

NORMA 21. DELIMITACION DE AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS. 1. LAS JUNTAS TECNICAS TERRITORIALES DE COORDINACION INMOBILIARIA URBANA, REALIZARAN EN SU AMBITO TERRITORIAL, UNA DELIMITACION DE AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS DE SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES.

PARA ELLO, SOLICITARAN DE LAS GERENCIAS TERRITORIALES INCLUIDAS EN SU AMBITO LA REALIZACION DE UNOS ESTUDIOS PREVIOS, QUE COMPRENDERAN:

A) DATOS IDENTIFICATIVOS DE LAS ZONAS Y PLANO EN EL QUE SE SEÑALE SU PERIMETRO.

B) COSTES DE LA CONSTRUCCION DE LOS TIPOS MAS CARACTERISTICOS.

C) PRECIOS DE VENTA DE LOS MISMOS.

D) ESTIMACION DE VALORES DE SUELO, UTILIZANDO LOS DATOS REFLEJADOS EN LOS APARTADOS B) Y C) ANTERIORES.

E) DATOS ECONOMICOS QUE INCIDAN EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA.

2. UNA VEZ, REALIZADOS LOS ESTUDIOS DESCRITOS EN EL EPIGRAFE ANTERIOR, LAS JUNTAS TECNICAS TERRITORIALES REDACTARAN UNAS PROPUESTAS COORDINADAS DE VALORES QUE INCLUIRAN LOS MBR Y BANDAS DE COEFICIENTES PARA LAS AREAS ECONOMICAS HOMOGENEAS DE SUELO Y LOS MBC PARA LAS DE CONSTRUCCION.

ESTAS PROPUESTAS COORDINADAS DE VALORES SE ELEVARAN A LA COMISION SUPERIOR DE COORDINACION INMOBILIARIA URBANA, QUE ESTABLECERA LOS CRITERIOS-MARCO DE COORDINACION A NIVEL NACIONAL.

3. LAS JUNTAS TECNICAS TERRITORIALES COMUNICARAN A CADA GERENCIA TERRITORIAL DE SU AMBITO, LA COORDINACION ESTABLECIDA, QUE HABRA DE SER TENIDA EN CUENTA EN LA REDACCION DE LAS PONENCIAS DE VALORES.

NORMA 22. PONENCIAS DE VALORES. 1. LAS PONENCIAS DE VALORES SON LOS DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS QUE RECOGEN LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES, ASI COMO LOS COEFICIENTES CORRECTORES A APLICAR EN EL AMBITO TERRITORIAL AL QUE SE REFIERAN.

2. DICHAS PONENCIAS SERAN REALIZADAS POR LAS GERENCIAS TERRITORIALES DEL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA.

3.

LAS PONENCIAS DE VALORES SE ACOMPAÑARAN, EN DOCUMENTO SEPARADO, DE UN ESTUDIO DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR APLICACION DE LAS MISMAS A UN NUMERO SUFICIENTE DE FINCAS, AL OBJETO DE COMPROBAR LA APROXIMACION DE LOS VALORES CATASTRALES A LOS VALORES DE MERCADO.

4. PREVIAMENTE A SU APROBACION, LAS PONENCIAS DEBERAN SER COORDINADAS POR LAS JUNTAS TECNICAS TERRITORIALES DE COORDINACION INMOBILIARIA URBANA.

NORMA 23. ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO. EL CENTRO DE GESTION CATASTRAL Y COOPERACION TRIBUTARIA ESTABLECERA LOS CRITERIOS Y CONTENIDOS DE LOS ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO QUE SERVIRAN DE BASE PARA LA REDACCION DE LAS PONENCIAS DE VALORES.

(OMITIDO CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCCIONES)